為什么要談轉型？一方面來源于現實的困境，另一方面是著眼于對未來的預見。大家對未來的看法不同最后會對今天采取不同的決策，在房地產行業，今天是前天決策的結果，而明天是否成功在于今天對明天的判斷和決策。從這個角度來說，我們的競爭對手不是同行業、不是政府，而是上帝，因為只有上帝告訴我們不確定的未來在哪里，在不確定中找到一個確定。所以企業領導者要著眼于未來做出決策，也同樣要在不確定中找到確定，在沒有方向的時候找到一個方向。

過去一百年里，房地產行業在全世界范圍出現過這樣的故事：二戰以后美國老兵復員，戰爭結束大家忙著安居樂業，房子非常緊缺，出現房荒，于是那時候大部分經營住宅的企業特別火，其中美國有一家公司專門做適合這個階段廉價的普通的、相當于經濟適用房的公司，這家公司認為世界會一直這樣延續下去，但很快這個階段過去了，他們沒有轉型，這個公司就消失了。取而代之的是另外一些公司，在美國長期盤踞擁有土地的老家族，美國發展以后，酒店、寫字樓、百貨慢慢起來，于是商業地產公司取而代之，今天成為紐約最重要的不動產企業。

房地產這個行業的存在，取決于對未來的判斷。什么時候需要買地？什么時候會有住宅需要？什么時候住宅需要會出現拐點？對未來看法不同會導致今天的決策不同。我們今天的競爭對手非常有趣，除了上帝以外，我們還有一個競爭對手是財經媒體和證券分析師。當我們要對未來做判斷時，分析師說你應該買地，土地儲備是一個指標，財經媒體也在鼓噪誰又買了多少地、做了多少營業額，這兩方面常常使我們動搖對未來的判斷。所以轉型時，那些成功的人就是不聽分析師的人。

我們公司內部經常提，你必須說出和分析師、財經記者不一樣的道理。因為記者記錄的是當下，分析師分析的是眼前，如果你談的話跟他們一樣，我們怎么著眼于未來？我們在做重要戰略轉型的一剎那，要著眼于自己對未來的判斷、對產品的研究，而不是簡單的聽分析師告訴我們的觀點。在轉型時，怎么看到別人看不見的未來，算別人算不清的帳，做別人不做的事情，這件事很重要。

第二件事情就是轉型與增長，汽車拐彎的時候又要調速度又要調方向，這對司機來說最難。一拐彎速度就要慢，快了車就要翻，拐不同的角度速度也不一樣，但資本市場有時候不給你這樣的時間，只要速度降下來他就認為有問題。我們這幾年在轉型，就在控制速度，所以在住宅領域的銷售額增長不是很大。我跟團隊講新鴻基的故事，房地產行業從70、80年代開始轉型，從單一快速的住宅企業轉型到住宅和商用并重，達到商用不動產占到利潤的30—50%，這樣一件事情李嘉誠花了差不多20年時間，新鴻基花了差不多15年時間，其中前9年新鴻基都是跑跑停停，住宅也做，商業也做，住宅做一部分市場不好又停下來，規模也在不斷地波動，然后從住宅里拿出現金流支持商業不動產。到第15年徹底不做住宅專門做商業加速轉型，花了15年時間。

轉型永遠會來自兩方面的麻煩：如果你不轉型，他說你沒未來，你轉型又會對業績下滑提出問題和挑戰。今年春節我把所有“牛”的地產公司五年的報表研究了一遍，發現其中有一個黃金率，在這個黃金比率的財務數據約束下看，我們企業轉型狀況是非常健康的。在所有以銷售為導向的房地產公司中，有三個最重要的指標，一個就是銷售額是凈資產的2—3倍，我們現在銷售的金額和凈資產的比例也是2倍。要超過2倍就要加大負債，在房地產行業當中，凡是銷售額超過兩倍、甚至接近三倍的企業全是凈負債率在100%以上，凈負債率在100%以上是把營業額拉起來的條件，要把營業額拉上去還有一個辦法，就是凈現金流為負，所以我們看到很多銷售額很大的公司，凈現金流都是負的，凈負債率在100%以上。對照來看，我們凈負債率只有20%，凈現金流是正的，銷售額也是凈資產的2倍以上，是健康狀況下的轉型。

聯想曾經是制造業，然后轉向服務，最后又轉回制造業。收購IBM的PC業務，最后又在銷售終端做服務業，實際上都面臨著在轉型時由于速度降低、業績階段性下挫，遭受到來自資本市場的壓力，“拉抽屜”現象，“拉抽屜”是轉型過程中最大的忌諱。而領導者不僅要堅持大家都認為正確的，還要堅持可能有人認為是錯誤的，錯誤到頭了真理才能出現，在轉型的時候要堅定，領導者必須要頂得住來自分析師、企業內外部對于階段性業績波動甚至下挫的質疑。

還有溝通問題。在轉型過程中，每個企業都一樣，內、外部的溝通非常重要。怎樣凝聚共識、整合資源，取得資本市場的支持，取得媒體的支持，取得內部員工的理解，取得團隊的信任？創新的事情不說三、五年沒人相信。所以創新的工作就是要持續、耐心的溝通，溝通會使環境發生巨大變化。

最后，我贊成公司內部激勵機制，作為一個地產公司，現在每年拿銷售額一定比例獎勵公司內部員工的創新，在內部可以建立一個創投公司的機制。我們幾個重要的股東私人拿錢支持員工創新，創新出成果了以后，如果公司要就拿走，公司不要的話再賣給別人。通過一系列制度、激勵上的保證，也使創新可以持續進行下去。

總之，我們是面向未來時代，勝負取決于我們今天能“察于未萌而知未來”?！爸钦卟煊谖疵龋拚喵鲇诔墒隆薄?br />
（以上來自2011中國企業領袖高峰論壇暨金蝶明珠會理事會演講整理，未經本人確認）